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亲身经历|在北京你必须知道的帝都房事经验

燕山会 2018-12-11 11:29:30

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    本篇购房分享来自著名自媒体人“一马青尘”,以自身在北京的亲身购买经历,分享在帝都生活与房子的关系。


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废话说完,请观注PPT

16年北京出生率28万,近几年新高,二胎占30%出生8万多,二胎比例占高,天然的刚性需求是三居学区。

学区的:三居的单价>一居的单价>两居的单价。买1居的是为了占名额,有名额就行,小户型不看单价,总价低就行。3居的是为了自住,自住就要选好一点的,一直住到孩子上完学,单价高点也无所谓,并且大部分是置换,购买能力强。两居的单价为啥低呢?是因为市场供应量大,买2居的购买能力偏弱,总价也不上不下的,导致单价有点低。

16年北京新房供应量4万套。溢出需求转向二手房市场,链家50%份额成交30万套,北京房产市场早已转为为二手房为主的市场,只会因为16年房价创新高更为明显,这个数据是链家的,二手房占市场份额90%以上,相对可信。

案例:17年出生率预估30万,30%以上是二胎。我小孩14年出生,没住医院的过道。15、16年没有实地考察过,大家可留意下是否有住过道的。

      住宅土地供应量是一条向下的曲线,出生率是一条向上的曲线,将来几年的走势差不多就是这个趋势。

      房价从长期5-10年的周期上看不太可能会降。

【购买力更强】财力PK 有房的PK工作5年的公司中高层

从新房到二手房,已经是置换为主,购买方的购买力比以往更强。16年的房价并不是新房炒上去的,而是置换人群搞上去的。我认识的人里,在16年买房的,都是置换。

案例:老夜换房,回龙观到珠江帝景,陈经纶9年一贯制学区房。首付款多少?如果不卖掉以前的房子垫底,能否拿出首付款?

   因为手里有房产,才能换得起房子,过去第一套房子几十万都是大数目,现在几百万也能搞定。

   我换房,下家买环京的香河换京郊,我买京郊+外地换学区,上家打算卖学区去美国,买了房子后被政府限制,交通部的公职人员,拿着现金不知道该咱办,我劝他买市区,接着就买了个柳芳的大2居。

置换一次,会接触到4套房子,上家要卖-自己要买的-自己要卖的-下家要卖的,房产等级森严。

一般的换房逻辑,小换大、远换近、非学区换学区,资产增值30%以上,适当贷款。完全都倒着来的我没见过,大家有了解的可以做为案例,3年为周期可以跟踪一下他们的资产总值变化。


 北京交通发展 没有疏解北京压力,却造成外地人来的更多

由于土地资源、银行贷款、限购政策等都掌控在政府手里,中国房市的确是政策市。从近7、8年的政策上看,国内的规律是每次房价一涨,政府就会多少出台点政策摁着。北京10年开始的限购,16年上海的认房认贷,都很好的控制了房价的过快增长。

案例:政府不摁着,我早就买不起房子了。对于有资格北京买房的,限购政策就是政府给你的巨大福利。

      尤其北京平均14、5个月一轮涨幅,二线城市比较久,3、5年甚至更久。

案例:我和几个朋友分别在09、10年成都城南买房,一直到16年才涨一倍。去年在成都上涨前,媳妇督促小舅子买了一套,特别巧,买的当天送车位,第2天不送车位,第3天提价10%,去年年底涨了80%。但成都下一轮啥时候涨,很难说。

      如果09年购入北京房产,现在翻了多少倍?

每次房价新一轮的上都会让阶级壁垒更加坚实。

外国朋友给人的感觉是人人nice,说是喜欢中国的户外资源,其实国外户外资源比中更多,环境还更成熟,真正原因是由于他们本国阶级固化,不好混,才到中国,有心的也会买房,非常少。

关于阶级固化,现在国内是走向阶级固化的过程中,还有点机会,真等到限购解开,没房子的买不起,有房子的换不起,跟国外一样阶级彻底固化,大城市流动性降低,那时候房价才见到顶。大家认命,人人nice,社会和谐。

结论:只有政策限购严厉的京沪房子才能跟得上通货膨胀。政府监管严格的注定是亲儿子:国内是一线房产,美国是股市。

也不排除国内有些人是反着来的:在国内炒股,到美国炒房。身边例子很多,可以关注下他们的资产变化。

大坑里爬台阶,这代人给孩子填坑,爬上去了,孩子才能站上地平线

    反问自己:等5年后孩子要上学,能不能买得起学区房?

              等孩子长大了,靠自己工资能不能买得起北京房?

    这两个答案都是否定的。

    为了孩子,为什么不拼一把?买房买对了=创业成功,一切都是为了孩子,留给孩子的,让他们的将来,不至于把工资的一半拿出去交房租,不用太辛苦的工作,有空可以看看头顶的蓝天。

14年做智能家居磨破嘴皮无投资;买房的时候几家银行都能贷,还利率下浮,从银行贷出钱=抢银行。

这些年,也有逃离北上广深等一线城市的朋友回家乡的,以后他们再返北上深,就不太容易了,因为房产的阶级壁垒已经更高了。

即便他们不回一线城市,但今后他们的孩子,逃离的却是日渐衰落的家乡,来

一线城市打拼,会比我们这辈更难。

说到底,我们这辈就是给孩子填坑的。

这两年,也陆续有外地朋友,河北、南京的,早早淘宝办了北京工作居住证,直接下手学区房。

外地人里,没在北京的反而看的很明白,在北京的外地人也渐渐明白了,反而是一些北京土著,守着祖上传下来的老破小,日子过得不明不白,家庭年收入4、50万,无贷款,买理财的炒股的,结果就是坐等现金贬值。

我以前科大的房东,守着几百万现金做理财,年化8%左右。家里孩子有买房资格,犹犹豫豫中一直没买。

还有一位,14年借我资格买房的北京哥们,存款1千多万都在银行。当时购房资格没借成,但房子订下了,让他买,还看不上,到去年翻了一倍多。

 游戏里逐渐上升的级别

北京买房就是游戏里打怪升级,比如喜欢徒步爬山的,还知道升级登山装备,喜欢打球的,升级球类装备,就是跑步的,还给自己整双跑步鞋,买个护膝啥的,但对自己将要住一辈子的房子,却很容易产生比上不足比下有余的满足感。

比下:一居的跟没房的比,我起码有房子,满足了;2居的对比1居的,我住的宽敞点,满足了。

比上:不对比上一级,直接对比的是高出好几级的,对比的是典型案例,比如:西城平层大三居,通透全明好学区。然后给自己下个定义,买不起,再找各种理由说服自己。

其实只要想,都可以往上升级一层。很简单,贷款。不要回避负债,负债可以抵抗通膨。通货膨胀,房产升值,但是贷款还是那么多,并不会升值。

还有办法就是化零为整,把劣质资产升级为优质资产。比如2、3、4线城市的,非京沪的房子。

比如我老家的房子,06年刚到北京工作,就跟家里人商量卖掉换北京的,没同意,到09年自己攒了点,首付不够,需要老家房子卖了凑,家里人还是不同意;到11年限购有个北京户口15万,买了户口首付就不够,老家人还是不同意卖房子凑首付,一拖再拖,现在家里人总算同意了,但卖房款只够交税交中介费的。

劣质资产一定要及早处理,不能让他成为绊脚石。

换房除了克服传统观念外,还需要克服的就是懒。

二手房手续繁杂,周期长,费时费力,很多人就懒得去换。

买新房还得离婚换资格,找熟人排号啥的,也懒得去折腾。

这就是因为懒,在房产里升级慢的,大多人的通病是懒。

有的听亲朋好友说个海南旅游地产不错,就扎堆一起去买,玩一圈还报销路费。事是省了,便宜也占了,但涨幅非常缓慢。

像这种旅游地产,存量房市场上几乎都是新房,二手房市场份额很小,流动性非常差,买了几乎就卖不出去,因为大家跟你一样,也都去买新房了。没有流动性的房产和流动性慢的房产很难成为良性资产。

和懒对应的就是执行力。

我买房子的时候,一直是骑车看房,效率很高,提前约好中介,打印出4、5套房源,带只笔过去,1个小时内转完,顺便小区环境整体看一眼。

环境影响也非常人,如果身边所处环境,都是唱空房价的,自己也没心思折腾房子。

唱空房价的大概三种人,精英,为了显得NB获取关注,但自己好几套房子也没空仓的,并没用行动支持自己的理论,还背道而驰,影响非常坏;愤青,看热闹不怕事大,反正自己买不起;最后一种,有房但改善不到位的。

要想改变,多认识一些这方面的朋友,扩大自己身处的环境,从买房上看,要知道别人是怎么想的。

 1、换房的不分早晚,越早越好,没有站岗一说:涨得时候要换目标房源比你的涨得快,耽误久了换不起;降的时候,目标房源比你的降得慢,同时伴随政策出台,误伤刚需,换房难度增加,很有可能换不了。房价平稳期是机会,但不代表涨或者降的时候就会换错,只需考虑现在情况下只要换得起的就换。

    2、买新房的在下行期购买更合适,开放商急于回笼资金;

比如

阿锋,14年5月份房价下行期,龙湖出了40多套尾盘,价格和周边商住一样,因为住宅价格都是高于商住价格,所以这种价格闭眼买都没错。阿锋买了之后,去年抵押出去作为首付,又在珠江帝景下手一套。 14年10月,我还没购房资格买房时,北清路百旺府开发商让我锁定房源后找几个没有购房资格的接力订,拖几个月等到我有购房资格了再买。拖到到15年,我有资格了,换了三次才买到满意的户型。

   但在16年房价上升期,百旺府排个号都要20万。

    3、学区房2-4月是热点也是高点,之后几个月平稳期,9月开学后再继续涨。

    4、上车盘可以等到政策稳定后,远郊和老破小降一降后,年底出手。

避免踩到坑里

坑盘:1、商住型等非限购盘;2、别墅型等装B盘;3、伪洼地等硬伤盘; 

优先:学区、位置、户型。因为抗跌、安全。

    商住涨幅少,13年我跟小队长同时在大兴买房,我买的商住,全款100,他买的住宅,首付40,公积金贷款。16年12月29日,我的190万卖掉,他的已经涨到300多万。现在他的卖掉后换学区房很轻松,我的卖掉后还得卖掉成都+邢台的,才够换学区房。

    别墅:别墅用地很早就限制了,但是一直涨幅差,流动性差。位置偏,配套少,孩子上学不方便,老人出行不方便。老人孩子住平层更舒服,就医、教育方便。非要买别墅,一定要买离市区近的。侯耀华案例。

    类似的还一些明星盘,明星扎堆的装B盘,因为外表大于实用,涨幅一直慢。买房听说哪个明星在,赶紧走人。

   伪洼地:北京这些年下来,几乎无洼地,一分钱一分货,贵有贵的理由,便宜的必有硬伤。除非认识教委的,认识城市规划的,可以提前去埋伏。

    换位思考:及时变换思路,不纠结过去。买房的时候多想想将来的别人,北京不像上海那么精细,多数人实用至上。比如学区好的居住方便的老破小也没大事,如东西城、海淀的黄庄、朝阳的芍药居、慧忠里一带。户型,同等面积下,房间越多越实用,40平的两居,70平的三居,100平的四居。都是很好流通的房产。舒适度排在使用性之后。郊区买小的,城内买大的。不要是区域里最高的,也不能是最低的。

    有些觉得单位能解决学区房,省了,但上学后接送各种不便,还得租房。最后发现从资产升值上亏大了,还不如买。好学区附近的房子,房东有绝对的议价权,租房合同一签就是3或6年,全款。

    或者教委认识人的,托人上学不如弄明白哪块的学区会好起来,提前埋伏好。上学升值两不误。

    在北京混,房产贷款资格很珍贵,一定要用足。

    购房操作会形成一个产业链:量身订做的选房-锁定房源后的跳单-银行贷款一体化。和以前一样,服务有钱人的行业继续牛市。

   要想富,多生孩子升级房子。

   工资流水提前准备。

   贷款小银行还有85折,信用贷,抵押贷各种金融渠道

   朝阳9年一贯制学区是非京籍首选,先找学校再找房。

   北京的国际学校不如上海的,最好的教育资源在公立。基础教育这块,很多资源私立学校拿不到。想想白发飘飘的中科院的院士带着孩子做实验是啥感觉。

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