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银行人士点评 | 黄奇帆关于房地产调控长效机制的思考

经济深观察 2018-09-30 15:28:53

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作者:周文豪,任职于民生银行西安分行

来源:阿尔法工场(alpworks)


5 月 26 日,赋闲半年之久的黄奇帆同志重出江湖,在复旦大学做了一场讲座,叙谈其关于房地产的认识以及关于建立房地产调控长效机制的若干思考。


应该说,黄奇帆是我国高级干部队伍中对经济有非常深刻认识的少数人之一。在市委市政府和他的治下,重庆市在过去十多年的转型升级和跨越式发展中亮点纷呈。坦率得讲,重庆市的经济工作要远远强于其他省市。


黄奇帆也是少有的对房地产有深刻认识的高级官员之一。目前国内绝大多数高级官员对于房地产是缺乏深刻认识的。当然这个不能怪他们,就是在学界理论界,绝大多数砖家对房地产也是误读误解的。


我把黄奇帆的报告看了五遍,感受颇深,现对他的这个讲话作出评价。有的观点我是很认同的,但是有的观点不敢苟同。


1.黄奇帆讲房地产是支柱产业,是龙头产业。这个观点,是对的。


现在的实际情况是,部门政府工作人员,当然,还有国内许多学者,是不认同房地产是实体经济的,更不认同房地产是支柱产业和龙头产业。


2002 年国务院部委曾经下发的一个文件里面,公开说房地产业是支柱产业。后来有关部门对此作了否定,“没说过房地产业是支柱产业”,但是,任志强把这份文件找到了,原话白纸黑字说房地产是支柱产业。


其实,国务院部委文件对房地产的提法是对的,房地产就是支柱产业,就是龙头产业,这有什么可以否定的呢?没有必要为了顺从民粹主义,而否定事物的本来面目。


在我看来,房地产业不仅是龙头产业,不仅是支柱产业,它还是枢纽产业,是平台产业。而且,我认为,枢纽产业和平台产业更能够清晰准确地描绘出房地产在国民经济中的基础性地位。有关研究已经指出,房地产业的拉动指数是 2.8,就是说房地产投资每增加 1 元,会拉动 2.8 元的产出。


黄奇帆讲到,不管城市在高速发展阶段还是成熟老化阶段,房地产每年产生的 GDP 至少占这个城市的 5.3%。实际,现在的统计结果,在美国、德国、日本这些国家,每年的 GDP 增长里面至少有超过 10%是由房地产贡献的,一般是 12%左右。我国现在 GDP 大概有 7%是由房地产直接贡献的。


黄奇帆这个 5.3%,显然是低估了房地产业对一国GDP 的一贯贡献,有必要重新翻阅经济史。不过,能有这个认识已经非常难能可贵了。


我国现在的 7%相比欧美发达国家的 12%,显然还有很大差距,这也说明我国的房地产业还有很大发展空间,更何况我国还处于城市化的中期呢!


也就是说,根据国外的经验,我国的房地产业对经济发展的贡献应该占到 10%以上。目前的 7%是远远不够的。因此,房地产业在中国不是过度发展了,而是重视和发展得很不够,倒是经常面临打压。


2.黄奇帆讲,每年我国新增的建设用地指标,有 1/3 是被用于农村新增建设用地(各种高速、高铁、公路、机场、水库等),只有 2/3 作为城市建设用地;在城市建设用地里面,又有 50%是用在了城市基础设施建设和完善方面,另约 30%又用在了城市工业发展方面,于是仅剩下 20%作为商业和住宅用地;实际算下来,在所有的建设用地里面,每年用来盖住宅的,也就约 10%。


假设国家每年有 800 万亩的建设用地指标(实际过去 10 年大概就是这数),大约 80 万亩是用来盖住房的,实际 2016 年只有 70 万亩,2017 年可能只有 60万亩。


在这个问题上,黄奇帆作为长达十年的曾经重庆市长,说的肯定是对的。


可是,市面上的一些砖家学者经常枉顾左右而言他,不得要领,说什么建设用地都用来盖住房。这简直是幼稚到家了。


没有城市与城市之间、地市与地市之间、省与省之间、镇与镇之间、村与村之间铁路、公路、空路、水路、网路、管路等的沟通互联,住宅还有什么价值?哪有什么现代意义上的房地产呀?


在一座城市里面,没有地铁公交、水电气管网、幼儿园小学校医院福利院养老院大公园等各种软硬件基础设施配套,哪有什么房地产呀?住宅还有什么价值?


一个城市的住宅,城市化的住宅,它的价值不就是因为有各种软硬的基础设施配套吗?没有各种软硬基础设施配套,这种房产就不能认为是现代意义上的房产,顶多算个“住所”或者“民居”。


也就是说,每年国家新增的建设用地不总是用在城里的,农村还要;而城市的用地,也不总是用来盖住宅的,基础设施要地,工业要地,商业要地,“党政工商吃喝拉撒文娱教养衣食住行”等等,都要地;这里面,“住”就一个字儿,怎么可能把所有的土地都用来盖住宅呢?果真那样的话,那不就是贫民窟棚户区吗?


我觉得在这一点上,黄奇帆算是给社会上这些幼稚的财经证券媒体砖家学者上了一堂基础课。正是因为有了作为其他用途的建设用地,才有所谓的住宅建设用地,二者相反相成,相辅相成。没有其他用途的建设用地存在,没有城市化配套,单纯的住宅用地有什么价值?


一个城市,如果把作为其他用途(党政安保商旅文服医养等)的建设用地不供应或者是减少供应,这必然会削弱该城市住宅用地的价值。


3.黄奇帆讲,城市土地供应失衡,工业用地占地太多,应该降低工业用地占比,同时增加住宅用地供应。他认为,大概住宅用地应该还应增加 10到 15%。如果能做到这一点的话,那么,城市的住宅土地供应相对来说就不会像现在这样供不应求。


单从数字上这个账这么算没错。相比欧美发达国家,我国工业用地管理确实比较粗放,用地不集约不节约。适度地降低工业用地供应,应该是可行的。


但是,是不是能像他所讲的那样,能够增加 10%或者 15%呢?要说明这一点,又必须回到成本和价值体系里面去。


我国工业用地供应是不赚钱的,非常便宜。因为各地方政府招商引资就是用土地做本钱,用低价土地做药引子。也就是说,我国各地方政府,为发展工业给予了大量的用地补贴。


进一步说,正是由于这种便宜的用地供应,正是由于有这种用地补贴,才有地方工业的低成本发展,有中国制造在世界范围的“横行霸道”。


前段时间,有些媒体和学者探讨中美之间办企业成本孰高孰低。这些探讨绝大多数忽视了中国各地方政府对于招商引资,对于工业企业的补贴,尤其是在用地方面的补贴,武断的认为企业在美国投资设厂,其成本可能要低于在中国投资设厂。


显然,忽视土地成本这个大项,去探讨中美企业投资的成本孰高孰低是没有意义的。企业在美国投资设厂,有这种用地补贴吗?土地成本奇高,光川普先生减免一点税,有用吗?


回到黄奇帆所讲,果真那样减少工业土地供应,从而抬高工业用地价格,也就是减少地方政府对于工业用地的补贴,结果会怎么样呢?工业用地成本的上升是需要全体老百姓以及社会成员承担的,这个成本不会无谓的耗散,肯定得有人买单。


土地成本上升,那么工业品出厂价格肯定上升,那么到商场以后这些商品的出售价格也会上升,那么最终老百姓的日常消费成本也必然上升!也就是说,减少工业用地供应可能会增加住宅的供应,从而会抑制住宅价格上涨的速度,但是,在另一方面,老百姓的日常消费成本可能也会上升。


总之,羊毛不可能出在猪身上。CPI 上升直接会影响老百姓的消费,直接会影响老百姓的日常生活,也就是说,会影响各级政府日讲夜讲的民生!


放在国际上来说,工业用地补贴的减少或者取消,会严重削弱中国工业化的进程,会严重增加中国工业化的成本,会削弱中国工业品的国际竞争力,所谓出口顺差就别谈了,由此所推动的GDP 增长也就不用谈了。


中国之所以长期保持出口顺差,大规模的出口顺差,“中国制造”之所以横行世界,最重要的原因就是因为中国是土地国有制,中央和各级地方政府可以通过用地补贴来降低工业品成本,从而降低价格,从而才有所谓的出口竞争优势!


那么,对于治国理政的同志来讲,是通过住宅成本的拉升来耗散社会成本呢,还是通过工业成本的拉升来耗散成本呢?这是一个选择。这个选择,奇帆同志可能没有考虑到。住宅用地绝对不是可以平白无辜的简单增加的,果真如此可以的话,还用等到现在吗?

 

4.黄奇帆讲,可以实行土地爬行盯人制,某个城市人口增加多,那就给它更多的建设用地指标,反之,某个城市人口减少,那么就应该相应调低它的建设用地指标,从而来缓解用地指标在各地各城市分配的不平衡情况。


他的这个说法,乍听起来也是很有道理的(其实,中央各部委每年在调整和下达各地方用地指标时,也是在兼顾这种情况的)。


但是,这里面至少有三个问题。


其一,如果有这种激励导向,显然会改变各地方长官的施政动作和业绩函数,他们原来的工作着力点主要是为了争取更多的用地指标,从而可以通过土地出让金收入以及相应的抵押获得更多的贷款,有更多的资金推动地方经济发展。


如果实行以土地盯人的话,地方政府工作的着力点就会调整到吸引更多的人到这个市里面来。果真如此的话,一定会带来更多的混乱!大家只要抢人就可以了!有人就有地嘛,有地了就能发展嘛,就能做大当地经济的蛋糕嘛!


中央原来希望通过用地指标以及其它各类调控政策来引导经济资源在全国的不平均分布趋向均衡分布。那么,如果实行土地爬行盯人的话,会导致经济资源更加严重的不均衡分布。


中国是一个大国,考虑决策问题可能并不能简单的从经济角度出发,更多的还要从政治、军事、民族、社会等一系列长治久安的因素来综合评判。如果治国理政尽从经济角度考虑,那当然简单了,但是,显然,事情不会这么简单。


如果中国各民族各地区东中西部经济金融差距过大,经济金融资源、人财物资源过多地集中到了所谓的一线城市二线城市,集中到了东部地区,国家的长治久安一定会受到严重影响。这不是一个大国应有的发展状态。所以,长官意志也好,调控也罢,是必须的。这是第二个问题。


第三个问题是,实行土地盯人制度,显然要对一个城市的人口流入流出有非常精确的数据统计,对一个城市的户籍人口常驻人口等必须有精确的统计,否则,无法根据这个数据核定用地指标。


城市的发展会因为产业的兴衰更替,人口在某些年份是增长的,而在另一些年份是减少的,实行土地盯人对于存量的用地指标有调控吗?能够做到调控吗?


严格来讲,要实行土地爬行盯人制度,对于人口下降城市,它原有的建设用地就必须调出来,而不是仅仅针对新增用地指标进行分配,显然,这个能做到吗?


最后一个问题,也是最根本的问题,本来黄奇帆的设想是,通过土地盯人制度,可以缓解部分一线二线城市的高房价压力,但是,果真按照他的设想做的话,显然会带来更多的社会问题。


也就是说,为了解决一个问题,却带来了带来了更多的问题,而且这个更多的问题性质可能比原来那个问题更加严重。黄奇帆同志是个党内难得的技术派,技术官僚经常会犯诸如此类的错误,压下葫芦浮起了瓢。


5.黄奇帆讲,是拍卖机制、征地拆迁和土地供不应求,推涨了地价,从而推涨了房价。这个,他说的是对的。


现在的土地出让金里面,有超过 50%,是用于了农民和市民的征地拆迁补偿(不信的话,可以去翻翻每年国土资源部公布的土地收入和支出情况)。


拍卖制不好吗?拍卖,肯定是最阳光最公正的。至于征地拆迁的高成本轮番滚动推动,有解吗?


国务院在 2012 年提请全国人大审议的土地管理法修正草案中,删除了原有的补偿标准,对于土地拆迁补偿是上不封顶的。指望被征地拆迁的市民或农民适可而止、少拿一点拆迁补偿费用不是痴人说梦吗?至于城市土地供不应求,有解吗?当然是无解的。


黄市长在他报告的最后一部分谈建立调控地产的长效机制时,对增加土地供应提出了一些制度设计设想(减少工业用地,增加住宅用地;实行土地盯人制度,人口增加多的城市,多给用地指标;人口减少的城市,减少用地指标),但是,正如上述第 3 点、第 4 点所言,这种设计是很难执行落地的。


对于处于城市化中期的中国各大城市而言,国有建设用地的供不应求是常态。所以,对于一个城市来讲,尤其是一线二线甚至部分三线城市,尤其是省会及以上城市,尤其是经济强市的一些城市,它的地价上涨是必然的,房价上涨

也是必然的。


6.黄奇帆讲,房地产占用了过多的社会资源,占用了过多的金融资源。在这个问题上,不能说他说的一点道理没有。但他的逻辑分析总体是错误的。


虽然曾经当过重庆市市长,但是黄市长可能并不十分清楚固定资产投资在中国经济社会发展中的重要性。可能并没有历史的辩证的看待固定资产投资在中国经济起飞过程中的重要作用。


中国作为发展中国家,固定资产投资超前,尤其是在软硬件基础设施大投资方面超前是必须的。这是中国作为发展中国家,最近 30 多年来始终取得经济高速增长,而且相比其他发展中国家独树一帜鹤立鸡群的重要法宝。


不明就里的专家学者,甚至包括向黄市长这种高级政府官员,对于中国大投资超前,尤其是对中国在城市化过程中大力推进的软硬件基础设施规划超前、投资超前、建设超前等,没有做深刻理解,不明白大投资对中国经济社会发展的重要意义。


和黄奇帆市长讲的刚好相反,中国房地产投资与中国基础设施投资是一个硬币的正面和反面,有了房地产大投资,才有基础设施建设的大投资,否则,基础设施建设的钱从哪里来?没有土地出让金收入,没有有价值土地作为抵押通过金融机构拿贷款,基础设施建设怎么推进?继而,没有软硬件基础设施建设的推进和升级改善,土地怎么会升值,不升值的土地怎么可能卖个好价钱?又怎么可能从银行融到足够的资金?……


不懂这个逻辑链条,当然就不会明白房地产投资与地方基础设施建设的孪生关系。当然就不会明白中国大投资的重大意义。当然就不会明白为什么房地产领域占用了这么多的社会资源和金融资源。


中华人民共和国开国伊始即实行土改,土地国家所有,这是建国以来,尤其是改革开放以来,中国经济社会取得飞跃式跨越式发展的根本所有制基础。正是因为有了这个基础,中国的大投资,中国的固定资产投资,中国通过房地产和基础设施建设螺旋推动城市化和现代化才成为可能。


放眼当今世界,其他国家皆无可能。房地产是是城市化过程的第一实体经济,是当代中国第一实体经济,勿用置疑,因此,其占用更多的社会资源、金融

资源,理所当然。


关于黄市长说房地产占用了过多的金融资源,再多评几句。可能奇帆市长不知道,中国的主要投融资框架体系就是土地财政和土地金融。


作为发展中国家,我们不是不想通过别的方式,比如说股票市场或者债券市场来构筑我们主要的投融资框架体系。


但是,在面对国际经济金融竞争的背景下,在国内经济金融市场仍然不发达的背景下,在国内信用基础积累不够的情况下,我们别无选择,只能是基于土地抵押来积累、扩充和构建我国企业部门和住户部门的基础信用体系,从而“实现信用的原始积累和起飞”,推动中国社会大投资,推动中国软硬件基础设施的建立、完善和升级。


实际上,这也是世界上的发达国家,在它们在从发展中跃升到发达的过程中所采取的主要的融资框架和体系(可以去翻翻主要发达国家一战以前的投融资历

史)。


换句话说,这也是城市化过程中不可逾越的土地信用阶段。一旦城市化完成,全社会企业和住户部门都有基本的信用积累后,那么过渡到以债券市场和资本市场作为融资主体通道当然是水到渠成的。


但是,现阶段的中国,不可能通过债券市场,尤其不可能通过所谓的股票市场来实现中国社会发展所需要的投融资对接。因为我们的信用积累还没到那一步。股票市场在中国现阶段的投融资框架体系里面,总体是不堪大用!现成的土地抵押,作为低成本的信用积累,为什么弃而不用呢?


所以,黄奇帆市长判断房地产投资占用了过多的固定资产投资的规模,或者说他认为的固定资产投资规模过大以及他认为的房地产领域占用了过多的金融资源,如果结合中国的具体国情,具体的发展阶段来看,他的这些判断超越了事物所存在的具体历史阶段,显然需要商榷。


7.黄奇帆讲,房地产在国民经济中产生的 GDP 是 7%。对于 7%这个数字,需要进一步深化认识。


虽然在前述分析中,我也承认和引述了他的这个数字。在我看来,房地产是平台产业,是枢纽产业,他对经济社会发展的贡献,不能简单地就房地产而说房地产。


如果房地产是 7%的话,那根据 1:2.8 的拉动来看,它对其他产业的带动,应该接近 20%。那么,也就是说房地产对经济直接和间接的贡献接近28%。


更重要的是,因为房地产与基础设施建设是一个硬币的正面和反面。评价房地产对经济增长和发展的贡献,就必须站在推进地方和城市软硬件基础设施建设完善升级的角度来看待这个问题。


我们知道,在宏观经济学诞生以后,尤其是最近 40 年以来的西方经济学的研究中,过多的看重所谓的经济增长,也就是所谓的 GDP,所谓的账面财富,所谓的短期指标,而严重忽视了经济发展,严重忽视了一国生产力的发展,严重忽视了一国生产财富能力的提高,严重忽视了经济发展的一些基础性的长期指标。


因此,单纯用 GDP 指标、用一些短期的数字指标来评价基础设施建设也就是房地产对经济的贡献是非常片面的,危害极大。


记得京沪高铁刚修建成功时,数不清的证券财经类媒体专家学者一味地算小账,算统计数字,说高铁建设如何如何不可行,如何如何亏本,如何如何浪费资源好大喜功,如何如何太超前……


现在回过头一看,是这么回事儿吗?遗憾的是,这些财经证券类媒体学者记者专家都被错误的西方经济学知识洗脑了。其实,我们现在的经济发展,尤其是中国的经济发展,早已超越基于英国女王土地私人所有制的西方经济学所能够容纳的解释框架。


8.黄奇帆讲,目前中国各地方财政收入近 14 万亿,其中有约 8万亿是直接和间接与房地产相关的。他说,如果地方政府离了房地产,会断粮的,地方政府太依赖房地产。这个说法,总体是正确的。不过,这个地方需要再补充几点。


其一,就是要将这个数据和目前西方发达国家的数据做一个简单的类比。


在西方发达国家,目前它的土地出让金这块收入肯定是没有的,这些国家的有效建设用地私有化已经接近完毕(大规模的有效建设用地私有化完毕就是城市化完成),所以,其地方政府或者中央政府土地出让金收入这一块儿不多。


但是,发达国家有房地产税及相关产业的税收,这块的数据目前实际上平均也是30%左右(有的国家还远远高于 30%!例如加拿大)。也就是说,抛开土地出让金不谈,房地产及其相关的税收,对于任何国家来讲,都是重要的税收来源。


中国作为发展中国家,作为在建国之初就彻底建立土地国有制的国家,在城市化过程中,还完全有资格有能力可以通过要素的市场化,尤其是土地的市场化来筹集资金开展基础设施和各项社会建设。


放眼当今世界,其他发展中国家显然即没有这个资格,也没有这个能力。既然我们有这个条件,有这个资格,有这个能力,那么,当然,我们要把这一条用好用足,从而推动中国的软硬件基础设施建设,推动中国的城市化,从而推动中国的社会发展和现代化。


当然,黄奇帆上述关于地方财政的数据,也实事求是地表明了土地财政土地金融对于中国各地方政府推动经济社会发展的重要性。正如他所言,地方政府离开了房地产是会断粮的。因此,那些财经证券类媒体就根据这些数据打击房地产,认为房地产依赖太重,认为房地产有泡沫,认为中国房地产要崩盘,从而中国经济也会崩盘。


实际上,前述分析已经表明,房地产在任何国家任何阶段都是支柱产业,其税收都是重要的税收来源,这个不唯独是中国,不唯独是现阶段的中国。而且,正是彻底地建立了土地公有制,我们现在才有条件有资格有能力通过土地财政来推动中国的现代化。


也就是说,部分财经证券类媒体并没有实事求是的看待中国房地产业,并没有实事求是的看待中国土地财政。本来是我国独特的制度优势和经济基础的房地产业及相关的土地财政土地金融,在他们看来却成了严重的短板,甚至是毒瘤!言必称希腊,自卑到极致,教条主义错误严重。


当然,因为地方政府离不开房地产,也从另一个方面表明,中国房地产一定会稳步健康发展。中国的房价,尤其是一些重要城市特别是省会及以上的房价会稳健上涨。


多说一点,这显然与股市不一样,股市没有这么大的干系(相比中国房地产市场,中国股票市场不具备对等话语权,股票市场的大舞台最早也是在十年以后,也就是中国城市化基本接近完成的时候)。


9.黄奇帆讲,各重要的公权部门,没有把租赁住房的住户当作同等公民对待,比如说在小孩上学、在家庭成员就医等方面,租房人员就无法享受到和购买住房的人员同等待遇。他说的这个,是实情。但是,也仅仅是实情,或者可以理解为政治同情。但是,同情不能当饭吃。


结合前述的中国城市化逻辑、中国基础设施建设大发展逻辑和中国土地财政的逻辑,就会得出结论:如果一个居民或者家庭,他不在一所城市购买住房,那么就相当于他没有投入相应的资源参与到该城市基础设施建设里面去。没有参与到软硬件的基础设施建设里面去。


因此,他怎么可以分享到这个城市的医疗、教育、养老等待遇呢?或者说他是否有足够的资格分享到教育医疗或者是养老等福利呢?


进一步说,如果没有购买住房的人员和家庭,没有投入资源加入到城市软硬件基础设施建设中去的人员都能享受到一样的医疗教育或者养老等服务的话,那么,那些投入了资金资源、牺牲了当下的幸福、参与到城市化、参与到基础设施建设的家庭和居民又怎么能得到公平的对待呢?没投入可以分享,有投入也可以分享,那请问,谁还投入呢?


给租房子的人分配相应的城市化资源,理论上可以这么同情,但是,在实际执行过程中是没有道理的。


没有投入,就没有分享。一个社会的分配分享机制总体上应该是谁投入谁分享。当然,在提倡效率的同时,需要兼顾公平。


因此,黄奇帆同志虽然当了十年的市长,但是在这个问题的看法方面,不经意间又落入了民粹主义的陷阱。


拉丁美洲各民主政党正是在这种民粹主义的诱导下,一二再、再而三的打碎本来已经有效的社会分配机制,从而一二再、再而三的中断有序的现代化进程。


社会资源的投入和分配,首先必须是尊重效率,其次才是兼顾公平。推进公平必须是有序的覆盖和拓延,必须是渐进的,而不是一窝蜂的疯抢。


不尊重投入,不尊重牺牲,不尊重谁建设谁分享,不尊重规则,不尊重效率,哄抢和无序的分配社会资源一定会导致社会失范、崩溃。


奇帆同志的这种观点说者可能无心,但是如果真按照这种观点去做,一定会很危险。


10.黄奇帆讲,这 10 年来开发的房屋每年十几亿平米,作为租用的不到 10%,90%以上的商品房都是买卖,这个市场是畸形的。他的这个看法存在很大问题。


首先,过去 10 年每年开发的房屋有十几亿平米,这个数字存疑,实际上也就在 2010 年以后,每年的商品房销售面积才过 10 亿(2010 年,全国商品房销售面积 10.47 亿;2006年,全国商品房销售面积是 6.18 亿),怎么会有 10 年都超过 10 亿?


要命的是,这十几亿平米里面还有商业写字楼啊,不都是住宅呀!黄市长可能不知道目前全中国建国以来大概建了多少套房子吧?成套商品住宅,根据任志强的统计数据,可能不到 1 亿套。加上小产权房,加上各单位建的各种福利房集资房,毛估估也就不超过 1.5 亿套。


我们现在的城镇化率 57%,目前在城里工作和生活的人,应该 8 亿左右。那这 1.5 亿套也不够 8 亿人居住啊!显然黄市长没有具体掌握相关数据。


再者,确实有一些商品房因为地处郊区,因为暂时各项配套还没能完全跟上,所以空置房是存在的。但,这是个居住迁徙过程。没有说一交房,这个小区立马就住满。怎么可能呢?


更重要的是,前面说过,因为中国的房地产和基础设施建设是一个硬币的正面和反面,房地产架构了社会投融资的主要逻辑和框架,所以,以房地产为龙头的固定投资适度超前就是中国的经济模式,起初的时候,率先通过房地产发展以及与此同时的基础设施的适度超前发展,对一个城市来讲是必须的。


这在客观上也就导致了黄奇帆所说的商品房都是买卖,没有租赁,新小区有空置房。新小区确实配套不成熟,谁来租?租给谁?都是自己准备换房的,也不准备租。要租也是租出自己现在住的老小区。实际上一些小区经过 3 到 5 年的完善和发展,陆续都有住户入住了。


另外,对于中国的租房市场,不能简单的对应商品房而论。


如前文所述,其实,中国真正开建商品房是在 1998 年,大力开建商品房是在 2003 年以后了。


但是,此前,建国以来到 1998 年之间,中国城市是盖了大量房子的。这些房子存在的状态是员工宿舍,福利分房,集资建房抑或是小产权房等。


由于这些房子多数处于比较好的地段,甚至通常处于老城区或者市中心,上班出行生活娱乐都非常方便;由于这些房子不具备完整产权,所以不存在租户担心房主出售房屋的情况;


由于这些房子的物业不仅非常便宜,而且物业管理都通常比较尽心规范;由于房主因为工作变动,因为家庭成员新陈代谢,因为家庭条件改善等而搬到了新的小区,尤其是新的商品房小区居住,这些房子就空下来了,可供用于出租。


说到这儿,大家可能都明白了。这些房子实际上是好多被用于出租的(好地段的老小区的房子通常都是分间出租、分隔出租的)。但是,在通常的租售比计算语境下,包括在黄市长的计算语境下,这一部分出租经济是未能统计到租售比里面的。


砖家们通常比较国内外的租售比,但是,他们不知道中国住房市场的实际供应结构,于是他们的类比经常会得出错误的结论!经常说什么,“你看中国的租金这么低,而房价那么高,显见中国房地产过剩,显见中国房地产有泡沫”!


我们的住房租金低,仅仅是因为租房市场存在许多原来的小产权房、福利分房和集资建房等等可用于居住的住房。这些住房的存在,拉低了整体的租金价格。但是,我们知道这些住房并不是商品房,并不是具有完整产权的住房,它们不是现代意义上的房产。


当然,如果观察仔细一点,实际多数进入城市打工的年轻同志,租的更多的可能是民房、平房,就是城中村搭建的垒了一层又一层的那种楼房。别的地方不敢说,单就笔者所住的西安市长安南路八里村而言,每天早上,从东、西八里村平房里不知有多少年轻人鱼贯而出、睡眼朦胧、头发蓬松急匆匆的奔向地铁。


他们租住民房,是因为他们刚在这个城市立脚,暂无经济实力租更好的商品房,而不是他们不想租、不想住更好的房子。


所以,不懂中国城市的市情,盲目的评判租售比、房价租金比,是有问题的。


11.黄奇帆讲,用六、七年的家庭收入买套房是个合理的年限,而我们现在的实际情况是,一线城市买一套房可能需要 40 年的家庭年收入,二线城市可能需要 20 多年。于是,他就说中国的房价收入比太高,房价收入比失衡。这个观点也是社会上各财经证券类媒体专家学者经常所持有的。


如果不清楚中国社会居民及家庭的收入结构,那这个判断很容易蒙倒人。这个观点严重忽视了几个事实。


一是,如果和西方发达国家对比房价,有一个重要问题不能忽视,就是西方

发达国家的房地产是收房产税的。也就是说,考察西方发达国家的住房价格,不能简单的就现价说价格,还必须加上房地产的持有成本,就是房地产税。


如果将房地产税加到西方发达国家的房价上面,那么,就很可能无法得出六、七年的家庭收入就可以买一套房的结论了。


第二是,中国的家庭收入历来是低估的。为什么这么说呢,因为中国的家庭收入,严重忽视了中国居民或者家庭作为资本资产以及土地的所有者所分享的社会平均利润或者叫剩余价值。


通俗一点讲,比如说国有企业单位,事业单位,还有政府系列工作单位等,这些单位的员工是获得各种福利的,这种福利也是报酬,此类各种福利并没有记录到老百姓的收入表里面去。


再就是,作为城市居民或者是作为农村居民,经常由于土地征用土地调用,获得各类补偿,这些补偿显然是没有计入到老百姓的收入表里面去的……


实际上,前者可以看作是国企事业单位的同志所分享的作为企业的所有者(在国有企业,员工是企业的主人,编制叫全民所有制身份,这个说法现在还没有变),也就是资产所有者所分得的剩余价值(在政府系列单位工作的同志分得的是社会平均剩余价值);后者可以认为是中国的老百姓,因为起初都是土地所有者或者土地部分产权所有者,所分享到的作为土地所有者能够分配到的剩余价值。


这个,在西方世界,至少是现在的西方世界,显然是不存在的。他们的老百姓,绝大多数老百姓(家庭家族完成原始资本积累的,除外),出生伊始,在资产资本土地方面,一无所有。


因此,看待中国居民家庭的家庭收入不能简单的等同于他的薪金所得。更何况我们在购买房屋过程中,各大城市都有公积金的优惠政策呢?(公积金以及公积金贷款可以认为是国家对居民购房的补贴。实际上公积金和各项社保,也没有计入到各类财经证券类媒体语境下的中国居民收入统计表里去,但是,这确实是老百姓的收入)。


所以,在对比中外房价收入比时,需要慎之又慎,因为我们类比的基础和基点,范畴和范围可能都不一样。


当然,如果还要说,中国的家庭购房往往不光是小两口,不光是夫妇俩,有可能还会借用上一辈的积蓄。上一辈的积蓄没有用来购房,因为那时住房是分配的,排队等点名即可,没有商品房可买。那么,这一代人借用上一代的储蓄来购房,实际上也可以看作是:因为上一辈住房投资不足,于是跟随下一代将住房投资补足。


可能有些人会说上一辈人,他们都有房子,都赶上了福利分房。实际情况是这样吗?


我们的眼光不能仅仅停留到政府、事业单位、大央企大国企层面(这些单位的老员工绝大多数可能确实享受到了所谓的福利分房,当然,房子的条件和现在比起来肯定一般,而且住户面积也不会大到哪里去)。


如果我们把眼光放射到更多的 50\60 后城乡市民农民,更多的40\50 后城市下岗失业工人,会发现,实际上他们这两代人是没有住房的。


许多人和家庭的住房条件是很差的(当时一个家庭至少生两个三个小孩,哪有什么房产留到现在可供居住可供继承?独生子女有八套房?有,确实有,可那是极极少数),也就是说,50\60 后这两代人在住房投资方面,社会给予的机会是不足的。


综合以上几点分析,显见,所谓的房价收入比,中外是不能简单类比的,国情不一样,基础基点不一样,语境语义都不一样。如果硬要简单类比,南橘北枳。


12.黄奇帆讲,要把税制作为重要的调控手段。他说,土地出让金是合理的,土地出让金收过了,那么如果再收房产税,于情于理讲,也是不合适的。他还说,在土地使用权 70 年到期以后,再收房产税就是逻辑上的必然。


首先,必须肯定的是,黄奇帆将房产税否决了,至少在他看来,对土地使用权 70 年到期之前,征收房产税是不合适的。有了土地出让金,再收房产税,在逻辑上是存在问题的。


我国土地是国有土地(集体所有制在根本上就是国有),私有化过程中或者是市场化过程中,必须有土地出让金这个环节(当然,公租房用地属于划拨用地,可以不用缴纳土地出让金)。不过,中国不可能完全通过公租房实现住房配置,通过土地的市场化来实现住房的供应是逻辑的必然。于是,作为有效率的机制之一,土地出让金是必须的。


考察国际经验会发现,房地产税的征收只能是在城市化完成或者是接近完成时才可能推行。我目前的城市化率是57%,如果要达到目前国际上发达国家的城市化率也就是 80%左右,最少还得 20 年。由比可以得出结论,中国房地产税的推出至少还要等 20 年。


最近几年以来,市面上流行那些不学无术的经济学家炒作房产税的征收。(关于房产税,早在 1986 年 9 月 15 日,国务院就颁发了《中华人民共和国房产税暂行条例》,规定在城市、县城、建制镇和工矿区征收房产税。房产税由产权所有人依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳;房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产余值计算缴纳的,税率为 1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为 12%。同时,还规定了 5 种情形——包括

属于个人所有非营业用的房产——免纳房产税。


根据国务院的部署,2011 年 1 月 28 日开始在上海、重庆推进个人住房房产税改革试点。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定 0.6%;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房,税率为 0.5%-1.2%)。


任志强认为,要开征所谓的完整的房产税,大约需要 188 年。任志强说话,俗称大炮,但是历史证明他总是正确的。再说说陈宝存的观点,他认为房产税的开征,大概还需要 38 年,也就是说,最快要到 2050年。


为什么?首先,房地产税立法十分复杂,原因在于它涉及与现行一些税种的关系。比如,现在已有土地占用税、土地增值税、营业税、消费税、印花税等,此外还有土地出让金等。这些要不要整合?怎么整合?


再如,原先商品房买卖中涉及的房地产开发、建设、交易环节的各项税费,房屋产权人在买房时已经交过了,如果再缴纳房地产税,肯定是有问题的,应该考虑将已缴纳的税费进行扣除。房地产税改革如何与现有的税费进行衔接,清费入税,需要有深入全面的考虑。


其次,房地产的构成也非常复杂,我国目前房产性质分为军产、央产、民产等,还有大产权、小产权之分,产权期限有 30 年、50 年、70年,等,类别非常多,情况非常复杂。尤其在农村,很多房子是祖屋,还有附属建筑,这些算不算房产?城市里大量的棚户区问题也很复杂,这些都需要很好的研究和论证。


先别说收税了,就是要把这些都登记清楚,都搞清楚,把相应的产权都梳理清楚,大概至少需要 30 年。


关键的问题是,即就是把这些房产都登记清楚了,那么,对于央产房,对于事业单位分配的房子,对于其他各类小产权房,究竟需不需要交土地出让金,需要交多少出让金?究竟能不能收税,怎么收税?……这些都是很棘手的问题。


再者,税收怎么收?怎么收能收上来?按什么标准收?是要老百姓个个排长队去税务机关亲自交吗?可能吗?或者是要征税人员每家每户跑着收?在我国目前的信用体系下,这个征税成本太大了。工薪阶层的工资,单位可以代扣代缴,房产税怎么代扣代缴?


再者,地方政府在出让土地的时候,已经一次性收取 70年的土地出让金,这种一次性收取,简单又便捷,效率非常之高。哪像整天追在老百姓屁股后面催着交房产税,那么繁冗复杂。


重庆市和上海市的房产房地产税试点,其实已经宣告失败。这两个城市,每年收的房地产税不到 10 个亿,相比每年 1000 多个亿的土地出让金收入,谁是芝麻?谁是西瓜?


还有,即使收房产税,在房子供应短缺的情况下,也是租房者承担房地产税。


最后,真要收房产税,今后中国老百姓都不用领结婚证了,因为无论是按家庭,还是按个人算面积算套数,肯定不领结婚证最好。


……


中央关于房产税最新定义就叫房地产税,其实主要是基于对于房地产开发、买卖、销售等环节的清费立税,而不是什么房产税。有些媒体还在讨论遗产税,更是扯,没有房产税,哪来遗产税?


当然,黄市长还是谈了一下房地产税对于遏制炒房的重要作用,不过,这都是若干年以后的事儿了。


阅读黄市长的讲话,更多的感觉是,这个房地产税现阶段提一提就够了,指望 20 年内出台像样的房地产税法就别做梦了;另外,他提所谓的房地产税,更多的是关注农村集体土地和城市国有土地同地同权同价问题,从而探讨对农村集体土地增值税征收问题。醉翁之意,不在酒。


13.黄奇帆讲,政府应该为那些买不起房子的大约 20%的人盖公租房。而且,围绕公租房,还要搭建各种配套,公立医院、学校、养老福利院、派出所、居委会等等。这是对的。


但是,奇帆同志留了一个尾巴,他没有告诉钱从哪儿来?


就是盖公租房的钱从哪儿来?搭建这些配套的钱从哪儿来?靠公租房那点租金可以把这房盖起来吗?能把配套盖起来吗?或者说,靠那点租金能有像样的配套吗?


现在,各地方政府基本都是吃饭财政,说白了,就是保持正常开支之外,是没有余钱的,哪有钱来盖保障房,哪有钱来盖保障房相应的配套啊?


前些年的所谓公租房廉租房,绝大多数都是开发商代建的。每年全国和各地方都开两会,向社会公布的保障房建设数字实际绝大多数并不是地方政府建的,而是由开发商代建的。


没有商品房的出售,没有老百姓对商品房的购买,没有土地财政和土地融资,开发商哪有钱去盖公租房、建相应的配套基础设施呢?


公租房的本质是:购买了商品房,实际上也就是购买了高价房的居民间接的为其他无法买得起房子的人享受保障房以及享受城市化待遇提供了相应的转移支付。没有商品房交易,或者说没有高端社区或者是豪宅小区建设,也就没有相应的廉租房,也就没有相应的保障房。此二者也是相反相成,相辅相成的。


总结一下,如果没有房地产市场的发展,没有商品房市场的发展,就没有所谓的公租房,也就没有所谓的租赁市场发展。


14.黄奇帆讲,必须严控房地产商拿地和开发的杠杆,也就是说,任何开发商买土地的钱必须是自有资金。他认为,地王不断出现是房产商跟金融系统的关系,谁融资能力强,谁就拿到地王,融资再多也不担心,因为地价一炒高,什么问题都解决了。意思就是,要管住地产商的融资。这个观点,是典型的长官意志。


首先,奇帆同志所讲的 1:9 的杠杆存在,但不可能是广泛存在,是极少的存在,我国金融机构的风控还没烂到那个地步,一般情况下,信托的杠杆顶多到 5,通常情况是 3 或 4,而银行的杠杆顶多到 3,通常情况是 2。这还是讲的表外,表内更严格。


其次,要识别地产商的资金是否为自有资金,这是一件非常困难的事儿。道高一尺,魔高一丈。在市场规律作用下,这种识别多数情况是遍地打地鼠,庸人自扰。


当然,如果硬要实行的话,那就是全国前 50 强的地产商,甚至前 20 强的地产商,他们可能才有实力拿一点土地做开发。小地产商那就堕落成每次拿上 10 亩地或者 20 亩地,然后盖 1 栋楼 2 栋楼。


如此的话,整个城市的规划都呈碎片状,整个城市的规划都乱套。因为毕竟有实力完全靠或大部分靠自有资金做开发的地产商很有限,这些有限的地产商开发商每年所能接的工程项目也很有限,于是那种所谓的园区开发,大型的几千亩地的统一开发,各种地上地下管网基础设施的统一配套搭建等,就只能是闭门谢客、望棚户兴叹了。


再次,如果真这样做,那中国城市化进程还会推迟到 50 年甚至 100 年以上,因为太慢了,这个城市化速度和巴西印度有一比;中国各城市老城区旧城区所谓的改造就要等到 50 年或者 100 年以后了,因为很少有开发商有实力靠自有资金去完成这些大型的改造项目。


在这个问题上,还是回到前述的,黄奇帆可能根本就没有彻底想清楚过中国现代化进程的关键一招是啥。对,这一招是改革开放,但是单说改革开放就太大而化之了,不得要领。


实际上,这一招就是要素的市场化,其中,要素的市场化里面最重要的最核心的就是土地的市场化,通过土地的市场化完成社会基础信用的原始积累,进而通过土地财政土地金融实现大规模的有效有序的投融资,进而实现中国基础设施的完善升级,从而伴随中国的城市化进程,最终实现中国的现代化进程。


典型的技术性官员,经常为了芝麻不要西瓜。怎么可能为了单纯的控制房价(实际情况可能更糟糕,因为新房供给大量减少,房价直接呈直线跳涨),就要开发商全部用自有资金拿地、用自有资金做开发,从而放弃中国的土地融资框架体系,从而放弃中国的城市化进程,从而放弃中国的现代化进程呢?


30 多年来,中国改革开放的核心就是要素的市场化。要素的市场化、居民的城市化和社会的现代化一体三维,螺旋互动,勾画出中华民族复兴的主要脉络和指向。有的人可能有不同意见,说你通篇就讲基础设施建设如何如何,就讲房地产如何如何,难道科技创新、产业发展、产业升级等等都不重要?


这些东西很重要。但是,基础设施建设完善(房地产发展)与产业发展、产业升级、科技创新是相辅相成的。而且,前者更是后者的基础和前提,没有软硬基础设施的建设和完善,能有什么像样的产业升级?老百姓都不能安居乐业,还能什么系统的可靠的科技创新?


一座城市,连地铁公交都没有、小学幼儿园医院公园都没办法配套,还能有什么产业大发展?当然,一座城市科技创新成气候了,产业发展了,产业升级了,那这个城市的土地价值也就上去了,相辅相成,相互推动。



15.黄奇帆同志讲,可以用地票,就是把农民进城以后的宅基地或者集体组织废弃的乡镇企业的土地、废弃的小学土地、废弃粮站的公共用地等复耕为耕地,那么,这实际上就增加了耕地的冗余度,也就是在保证 18 亿亩耕地红线和执行城市开发边界的前提下,可以为城市积累储备更多的建设用地指标。


这个思路是不错的。重庆改直辖市伊始,奇帆同志成功地运用这一措施,为地方政府储备了大量的建设用地指标(目前,重庆市政府手里大约还有 20 万亩建设用地指标)。


但是,这里有几个问题需要补充。


一是,重庆市当年成功地这么做,实得益于天时、地利和人和。在从四川省分出来成立为直辖市的机遇期,重庆市遇到了黄奇帆这样一个精明的市长,抓住机会,高超的通过地票制度增加了政府手里控制的建设用地指标。


如果这种博弈被广泛告知,新的市长,新的城市,故计重施,还能收购到这么多的地票吗?中央会允许各地方如此大规模勾兑建设用地指标吗?(最近几年

是通过划定城市开发边界控制地票流转试点,因为某些地方政府部门弄虚作假,经常用所谓的占补平衡手法套取优地做建设,而补上烂地做耕地指标;经常用山区的宅基地套换城郊的建设用地。)


二是,作为农民或者农民子弟如果放弃宅基地,那么必然要在城里获得建设用

地,也就是住房。那也仅仅是解决了城市化过程中一部分农民或者农民子弟转为城市居民的用地。那些现在已经在城里的没有住宅的市民和农民,那些希望改善住宅的市民,他们所需要的住宅这部分用地又从哪儿来解决呢?


三是,如果地票在全国范围调配,单从经济意义上是可行的,但是还是要回到前文所述,作为一个大国治国理政,不可能单单的从经济上考虑这个问题的处理,因为这个涉及到全国各区域的平衡发展,涉及到整个国家东中西部的平衡发展,涉及到整个国家的长治久安,所以地票在全国范围内进行流转的可行性存疑。


当然,如果说地票制度能在全国推行,或者是能在部分地方顺畅推行,那中国房地产市场又将迎来一次大的突飞猛进式发展。大量农民和子弟要进城,更多土地资源在全国范围内得到优化配置,中国城市化会迈向更高品质。


最后,笔者再啰嗦几句题外话。中国各行各业尤其是金融业,特别是银行业,过去的发展其实主要是分享了中国城市化的成果,分享了中国大投资的盛宴,分享了中国房地产和基础设施建设大提速大发展的盛宴。


那么,现在,中国的城市化结束了吗?中国大投资的盛宴结束了吗?中国房地产和基础设施建设大发展的时代结束了吗?没有,没有,都没有。


因此,在未来 20 年,中国银行业的发展,其主题应当仍然是、必须是紧紧围绕中国城市化进程。换句话说,只要深入理解城市化,牢牢抓住城市化,紧紧围绕城市化,中国银行业仍将迎来长达 20 年大发展的重要战略机遇期。



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