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收藏 | 酒店如何改造养老公寓?

欧英明德养老商学院 2018-09-15 16:33:56

引言

随着国内养老地产的逐步兴起,业内也开始关注从国外的养老地产学到什么,其中多为美国、日本、新加坡等国家,而身为邻邦的韩国却鲜有被国内的媒体或专业人士所提及,今天就让我们走进韩国看看韩国最顶级的养老地产项目是怎样的。

作为非常看重家庭观念的国家,韩国主要以家庭养老为主,但随着人们观念的逐步开放,养老设施的不断升级,养老公寓也逐步开始被人们所接受,其中超过半数的老年人选择愿意在主城区进行养老,而非远郊区或者乡村。今天要介绍的The Classic 500就是位于首尔市主城区的顶级老年公寓。


位于市中心交通要塞,周边配套齐全,由大学财团进行开发及运营

The Classic 500项目位于首尔市汉江以北广津区紫阳洞,隔着汉江以南区域便是富人聚集的江南区,紧邻韩国知名大学建国大学,且地铁2号线和7号线交汇处东南角便是项目所在地,因此不仅交通方便,周边方圆500米内遍布乐天百货、乐天影院、易买得超市、艺术中心等,生活极为方便。

The Classic 500项目法人是建国大学财团,因此与建国大学在很多学校配套上进行共享,尤其是建国大学医院与项目仅一路之隔,多数养老地产项目所困惑的医疗问题也便迎刃而解。



高层建筑打破传统观念,酒店与公寓相辅相成,老年公寓户型面积一致

The Classic 500项目是由地下6层、地上分别为两栋50层(A楼)和40层(B楼)的高层建筑组成,与传统观念里的老年公寓低密化低层化截然相反。

The Classic 500外观(下图)简洁挺拔,设计精致,强调高端属性。



来到The Classic 500像是到了酒店一样,而非老年公寓,这种感觉其实也并没有不对,因为A楼的5-20层就是六星级宾塔酒店。宾塔酒店的客房强调家庭式氛围,户型面积大,可对外进行商务接待,也可用于入住老人子女来探望时临时下榻。


老年公寓则是A楼的21-50层(170户)、B楼的5-40层(210户)共380户,主要面向健康老人, 5层以下裙楼及部分地下空间是酒店配套和各种服务设施。


A、B两栋楼老年公寓每层均有相同面积的6户,分两种户型,户型均为184平方米(专用面积约125平方米),奢侈型大一居,每个房间面积很大,且有大量的储藏空间,避免给客户临时居住的印象,强调家庭居住功能。




老年公寓内部装修,以沉稳的色调为主,地面平整方便使用轮椅,设有紧急呼救铃,老年人发生意外或感觉身体不适时服务人员能第一时间迅速赶到(下图)


酒店式配套、24小时医疗护理中心、高质量服务提供品质保障

The Classic 500老年公寓不仅可共享酒店的配套和建国大学的相关配套,并且设有老年人专用食堂,以自助式为主,也可以点餐,餐费以早餐为例是9000韩元(约合人民币55元),用专用的智能钥匙可以刷卡。


除此之外,还有对外运营的高级餐厅老年人亦可以自由出入消费,目前有三家高档餐厅,可进行宴会、家族聚会等。

在医疗配套上,除了可在一路之隔的建国大学医院直接就医,项目内设有医疗护理中心,可进行紧急救护,24小时有护士值班,不仅环境舒适,服务非常到位,并且有相应的病房可进行短期入院治疗。


地下一层设有9000平方米健身中心和SPA,均以高级配置进行设置,健身完后即可进行SPA温泉疗养,因设置在同一层也避免了跑上跑下的麻烦。


为了老年人的健康保障,还设有运动治疗室,对运动后身体进行及时跟踪检查。


游泳池设置在A楼和B楼之间的裙楼顶部,与酒店客户共享。


考虑到多数老年客户有打高尔夫球的经历,室内设有模拟高尔夫球场,并配有休息空间、换衣间等。

文化设施有图书室、学堂、棋牌室、影音室等,定期组织兴趣小组进行书画、合唱、美术、学英语、工艺品制作、舞蹈、看电影、打台球等活动,同时聘请内部或者外部的专业人士进行各种讲座。


收费高却实现100%入住率,问询者络绎不绝,均为高知高收入人群

从上面的介绍可以看出,作为位于市中心的高级老年公寓,其高收费是必然的结果,老年公寓5年的入住期限内每户保证金高达8亿8千万韩元,折合人民币约为530万元,此外每月固定的管理费用及生活费、餐饮费等,一般每位老人每月至少需要200万韩元(约合人民币12000余元)。

即便收费很高,但从2009年正式营业到第五个年头时,也就是去年实现了100%入住率,而后续排号等位的老年人非常多。

入住到The Classic 500老年公寓的均为韩国顶尖高收入人群,有企业家、律师、教授、艺术家等,很多老人的子女在国外,他们看中便利的交通、优质的服务、互相沟通交流的环境及高品质的居住环境。

老年公寓入住资格条件是夫妇中有一人年龄在60岁以上,如果是单人入住需要年龄达到60岁以上。入住老年人中74%为夫妇,也有姐妹一起入住的情况,因此总体男女比例是45:55,平均年龄70岁,而其中约有40%的老年人仍然活跃在工作一线上,有充足的经济收入来源。

韩国目前开发运营的老年公寓项目并不多,但针对不同老年人群的需求,进行了不同类型的养老地产开发, The Classic 500是其中的翘楚,其高端到彻底的作法是否适用于中国,还需要从土地成本、开发成本、运营成本与综合收益之间能否形成合理的投资回报进行进一步评判。中国能否在城市主城区医院附近,进行养老公寓的开发运营,还需要评价在同类区域商业、酒店、写字楼等物业的收支比较,但至少给我们国内养老地产从运营思路、产品到服务方面提供了一种新的参考。


韩国养老社区The Heritage:改变销售策略后实现85%入住率

本文给大家介绍的是韩国近郊低密度适老化社区The Heritage。如果说The Classic 500和Noble County项目是持有运营型养老地产项目的话,The Heritage是可售可租的低密度适老化社区,由三星重工业为开发商进行开发及运营。

地理位置

The Heritage项目位于首尔市南部近郊卫星城市城南市盆塘区,距离首尔的富人聚集的江南区约20公里,有地铁直接连通,车程约30分钟,加上高速公路通达各区,交通可达性良好。The Heritage项目紧邻盆塘区中心,但因位于山脚下,又能脱离一路之隔的城区的喧嚣,是个闹中取静的地方。


The Heritage项目位于山脚下,周围是保护林,不仅环境优美,依着山势坡度,形成阶梯状的山地建筑群落。公寓产品以多层建筑为主,坡屋顶建筑呈现欧式古典韵味,阳台采用了高强度玻璃,减弱了楼间距较短带来的压抑感,避免建筑过于厚重。项目围绕中心园林进行建筑排布,因山势起伏,中心园林呈阶梯状,每个高度的园林采用不同的设计手法,且利用高度落差把配套设施建在景观带上,因此部分园林实际上是通过配套建筑的屋顶绿化实现,提高了土地利用价值。The Heritage项目共有19栋楼,390户。公寓户型从室内面积52平方米到203平方米不等。


配套条件

The Heritage项目由公寓、护理院及相关的配套组成,其中公寓面向健康老人或有需求的客户,护理院面向需要护理的老人,而紧邻的Bobath纪念医院和儿童医院可方便就医。Bobath是一家进行神经性疾病治疗及康复训练的医院,主要收治脑瘫、痴呆及各种老年慢性疾病患者,是韩国非常知名的专业医院。


Heritage护理院于2009年开业,是Bobath医院与The Heritage项目合作,由开发商出地出资建设,医院出人力及设备,有近300人的医护团队的专业护理院,设有280个床位,主要对失能老人进行护理及康复型治疗。


运营

公寓最开始面向60岁以上的高收入健康老人销售或全租(韩国特有的交高额保证金,不用付月租金,保证金搬离时可全额退还),但因高昂的费用(以室内专用面积164平米户型为例,销售总价折合人民币约730万元,每月物业管理费用约人民币4200元),销售情况不尽如人意,后取消购买年龄限制并适当进行折扣后,目前实现了约85%的入住率。

其他配套设施:多种多样,既可对内也可对外营业

The Heritage项目配套种类多样,生活型配套有银行、便利店、花店、洗衣店、家政服务等,兴趣型配套有图书馆、影音室、台球厅、多功能厅、棋牌室、工坊、KTV等,另设有SPA中心,内有桑拿房、美容室、按摩室等,运动中心有健身房、室内高尔夫练习、泳池、跳操房等,可对外营业的餐厅有自助餐、韩餐、中餐等三个餐厅,宴会厅可容纳500人就餐或开会。


兴趣型配套多数向入住的业主免费开放使用,而对外营业的餐厅,业主进行消费时收取对外价格的40%餐费。


总结

从做养老地产项目角度来讲,The Heritage项目先天条件不错,位于新城,交通便捷,配套完善,医院近在咫尺,而地块自身位于山脚下,可以做到“离尘不离城”。但最初进行租售的时候并非一帆风顺。作为顶级养老社区,有几个因素其实有些尴尬,比如虽为低层住宅但密度并不低,楼座排布比较密;再有虽被保护林包围,但山势坡度有些大,对于无障碍设计带来了难度;对比于大户型高总价产品,如果只面向两位老年人实用性着实低了一些,但也没有把产品做到极致的奢侈,因此客户群比较模糊,缺乏对需求的精准把握。项目最初面向60岁以上的老年客户销售情况不好,后改变策略,主要面向“准养老客群”,并且带入了家庭居住的概念,因此吸引了不少与父母一起居住的中年客户购买,强调了“天伦之乐”概念,在价格上也挤掉了一些泡沫,以更为合理的价格面市,目前为止实现了约85%的入住率。


其实国内也有打着高端旗号的养老社区项目,有的已入市有的准备入市,面临的共同问题便是产品、服务、价格及客户需求之间是否匹配的问题,往往是曲高和寡,有价无市。将好产品、好服务、好价格与享受天伦的家庭化养老结合,The Heritage项目所走过的弯路或许能给一些启发。


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